[摘要] 西部三四线城市产业基础薄弱、人口外流严重、经济发展普遍滞后。 中西部三四线城市产业基础薄弱、人口外流严重、经济发展普遍滞后。长期以来，山西临汾的产业主要集中在重工业，产业结构单一；宜春的产业有医药、特种机电、建材等，但主要以中小企业为主，缺少知名企业。
中西部三四线城市产业基础薄弱、人口外流严重、经济发展普遍滞后。长期以来，山西临汾的产业主要集中在重工业，产业结构单一；宜春的产业有医药、特种机电、建材等，但主要以中小企业为主，缺少知名企业。由于缺乏优势产业的支撑，这些城市人口不断向区域中心城市和东部发达城市流出，房地产市场需求因此长期不振。另一方面，受制于政府财政资金紧缺，土地市场普遍放开供应，导致此类城市房地产供过于求现象明显。在国家推行新型城镇化战略的大背景下,产业升级与产业结构调整加速推进，中西部三四线城市如何发挥劳动力成本优势，承接发达地区产业转移，吸引农村及返乡置业人群，是未来有效化解其楼市困局的关键之道。
山西临汾—临汾楼市供大于求，产业结构优化或是出路
房地产市场起步较晚。临汾是晋南经济重镇，经济总量位居山西省第二，2014全年城镇居民人均可支配收入23610元。全市常住人口约440万，中心城区尧都区人口94万。临汾市房地产市场起步较晚，其发展一直滞后于GDP和人均收入增长速度，房地产市场存在一定发展空间。
当地刚需为主，改善性需求显著提高。主要购置人群是首次置业和婚房购置还有异地创业回乡买房人群。也有，如东盛华庭、中骏国际社区等楼盘，但楼盘销量一般，个别楼盘甚至好几年都没清盘。改善性需求近两年也逐渐增加，置业主力集中在本地中年群体，他们之前居住的早期楼盘品质都很一般，多数为砖混结构的多层，一般只有五六层，不带电梯，小区几乎没有绿化。近几年高层逐渐增加，涌现了很多20多层的高层建筑，并且在绿化和环境方面，也比以前好了很多。随着人们对生活品质的追求，改善性需求因此提高，周围的几个亲戚朋友都是原先有老房子，这两年又添置了1-2套满意的电梯房，有些自住有些暂时出租。
市场供求失衡，产业结构优化或是出路。前些年兴起轰轰烈烈的造城运动，过快的发展速度导致近一两年形成过量的住房供应。同时，临汾目前产业还主要集中在重工业，产业结构单一，未来第三产业能否发展起来，是否可以提供更多就业机会仍然是个未知数。没有产业基础作支撑，市场很有可能有价无市，2015年临汾楼市仍将处于供大于求状态。
安徽六安—刚需住房市场依然存在
收入水平提高催生购房需求。安徽省六安市依山襟淮，承东接西，区位优越。东与省会合肥市相连（仅70公里 ），南与安庆市接壤，西与河南省信阳市，北接淮南市、阜阳市。总面积为17976平方公里，人口709.6万人。在走亲访友的过程当中了解到，随着务工农民生活条件的提高，生活品质的提升，会更多考虑在市区置业，以获得更好的生活配套、教育和医疗资源。刚性的需求还是不少的。
碧桂园入驻六安夺市场年度销冠。根据中指研究院的监测数据显示，2014年，六安新建商品房成交35725套，其中新建商品住宅成交29171套。2014年六安新建住宅成交价格平均在5021元/m²左右。从区域分布看，2014年成交主力区域已转移至金安区，结合年度销售榜，2012-2013两年裕安区楼盘一直占据了半壁江山，但是今年已经易主。分析原因，一方面，今年六安碧桂园强势入驻，全年3950套占据销冠的位置，相当于六安一般3年年度销冠的总和；另一方面，城北区域，碧桂园、发能海心沙、柏庄春暖花开、万兴明月港湾等品质楼盘大大吸引了刚需购买力，一中的学区优势，配套的逐渐健全，使得这一片区已经成为六安热的板块。
理性购房，市场泡沫不多。据中指院监测数据显示，截至2015年1月31日，六安楼市可售住宅房源41351套。按照前六个月的平均去化速度计算，出清周期为18个月。事实上，六安楼市泡沫并不多，以刚性需求作为购房的依据去寻找符合自身需求的房源购买，不需要就不要投机购房，适合自己的才是重要的。
宜春袁州区—产业不给力，城市吸引力不足，楼市供应过剩
经济实力略显逊色，收入较低、人口外流。宜春下辖9个县市和1个区，袁州区为中心城区，但县域经济相对更强。袁州区原则上是宜春的政治中心，但整体工业经济实力略显逊色，对周边县市的辐射能力弱，属于“小马拉大车”型。产业以医药、特种机电、建材为主，以中小企业为主，缺少知名企业。袁州区的常住人口105万左右，其中市区人口约50万。由于缺乏强势产业，人口外流比较严重，年轻劳动力多去往长三角、珠三角，毕业生回家多去银行或当公务员，缺乏高收入职业人群。
房企实力整体较弱，市场供应过剩，本地需求不足。2009年房价水平约2500元/平，当前3500-5500元/平。今年回家时降价楼盘的横幅多起来了，很多楼盘已经出现了停工，很多开发商都是借到一笔资金盖几层然后再借再盖。身边很多朋友家里都有2-3套房，袁州区的人均住房建筑面积也已经达到54平，而且政府盖的福利房、回迁房也多。袁州区来自周边县市的需求少，部分需求来自农村人口进城和农民工返乡置业。另，宜春主打宜居城市，明月山、温汤的温泉渐渐打出知名度，在温汤购置总价约50万户型的外地人也增多。2008年前后政府造新城，新城区楼盘开始多起来，目前供给已经明显出现过剩，亮灯率低。根据房管局数据，当前中心城区住宅库存在1万套/109万平，消化时间较长。
泸州—棚户区改造引领楼市未来
楼市现状：2014年之前楼市量价走势与基本一致，短短几年时间均价由2000左右上涨到4、5千元/平米，个别项目甚至达到7、8千元/平米。城市建设的日新月异，带来了城市面貌的巨大变化，短短数年时间，逐渐形成了一些生活配套成熟、自然环境较为优美的新区和热点板块，如龙马大道生活圈、酒城大道生活圈等。以目前楼盘较为聚集，均价相对较高的江阳区城西板块为例，聚集了众多在建和刚入住不久的楼盘，是众多结婚的年轻人和拆迁改造人口的首要选择。自2014年以来，随着整体房地产市场的下行，泸州房地产市场也逐渐出现了市场疲软，旺季不旺的态势。泸州目前在售项目94个，其中江阳区47个，龙马潭区24个，其他区域纳溪区、泸县、合江县、叙永县、古蔺县在售楼盘共计23个。
投资购房远去，棚户区改造所产生的刚性需求支撑泸州楼市未来的发展：经历了近几年房地产市场的快速发展以及2014年市场的下行，房地产市场的投资投机属性已逐渐褪去，泸州的消费者清醒的认识到这一点，不再将购房作为投资手段。但是房价的涨跌，房地产市场的发展走向仍然是人们茶余饭后乐于谈及的话题。年轻人婚房的需求，以及由于各种城市建设拆迁改造，棚户区改造所产生的刚性需求仍然会缓慢支撑泸州楼市未来的发展，高品质产品设计、优质服务的大盘也会吸引一部分改善性需求。面对市场整体供大于求的局面，建议政府对于拆迁改造居民，更多以货币补偿方式，盘活现有存量。
后市研判：短期面临去库存压力，中长期缓慢发展。根据规划泸州市区人口在2020年之前会增加到150万左右，人口的高速增长给市场增加了大量购房需求，泸州市场虽面临较大存量消化压力，但仍将会整体呈现缓慢发展的趋势，原因有三：，城镇人口增长带来的需求，以及就地城市化。目前，国家严格限制特大城市的土地供应，依然保持中小城市及乡镇的土地供应，意味着泸州的发展方向也许就要逐步转向周边区县城镇，进一步推进乡镇城市化。第二，居民住房改善性需求增加。社会经济的发展让人们改善居住环境的欲望更加强烈，房产市场逐渐成熟带来消费者选择的增加，从而引发不断增强的竞争将会给广大房企带来危机感，促进产品品质提升。第三，房地产市场的去行政化以及政府的刺激政策对市场回升有一定的刺激。但是，仍有大量的年轻一代的泸州人选择到成都、重庆甚至其他一、二线城市工作 、生活、定居，不选择在泸州购房，这也决定市场整体需求增长空间有限。
内蒙宁城县—一群农村人向往的新型城镇化
“撤县设市”化城市建设，城乡联系更密切。宁城县位于冀蒙辽三省交界处，公路交通便利。2014年宁城县GDP总量159亿元，三产比重21.7:43.6:34.7。2014年宁城县总人口61.2万人，其中县城人口约14万人。宁城县近几年围绕“撤县设市”目标进行大规模城市建设，教育、医疗、金融等公共资源向县城集中，城乡之间的联系愈加密切。
市场整体维稳，中高收入群体推动房价上涨。县城房地产市场自2008年以后快速发展，目前住宅均价3500元/平米。2014年虽有销售不畅，但并未出现大幅度降价现象。在县城置业的多为县城本地人以及在本县范围内有稳定工作的乡镇居民。一些乡镇富裕家庭因县城的良好教育、医疗条件、更好的商业及工作机会而选择进城置业。在外打拼多年的返乡置业人群占到一定比例。教师、公务员、医生等中高收入且工作稳定的群体成为推动县城房价上涨的主要力量。
后市预判：短期相对过剩，长期城市发展利好楼市走势。宁城县处于冀蒙辽三省交界区域，距离北京、沈阳均不足400公里，交通便利，发展颇为迅速，而且宁城是赤峰-凌源-北京高铁必经旗县，未来发展潜力较大。目前，受制于经济发展相对落后，就业机会不多，短期内房地产市场相对过剩现象存在，难有良好的发展。但从宁城县的节点城市特征及城镇化进程方面来看，未来十年会是宁城房地产市场的良好契机。
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