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市场持续回暖量增价涨 改善融资及税费环境成重点

——中房指数系统2015年三季度市场总结与四季度展望

湛江楼市   2015-10-09 11:11

[摘要] 2015年以来,利好政策持续出台,市场回暖趋势明确,连续多月创历史同期成交新高,前三季度成交同比增长近三成,其中一线城市增幅为显著。百城住宅均价同比也于8月止跌转涨,9月同比涨幅扩大,三季度上涨1.78%,涨幅较上半年扩大0.96个百分点。

 房天下产业网讯:中指研究院10月8日发布《中房指数系统2015年三季度市场总结与四季度展望》,2015年以来,利好政策持续出台,市场回暖趋势明确,连续多月创历史同期成交新高,前三季度成交同比增长近三成,其中一线城市增幅为显著。百城住宅均价同比也于8月止跌转涨,9月同比涨幅扩大,三季度上涨1.78%,涨幅较上半年扩大0.96个百分点。但前三季度土地供需维持低位,土地出让金下降,成交结构致楼面价持续上涨。品牌房企业绩保持稳定增长,前三季度房企拿地规模创近五年新低。

2015年以来,利好政策持续出台,市场回暖趋势明确,连续多月创历史同期成交新高,前三季度成交同比增长近三成,其中一线城市增幅为显著。百城住宅均价同比也于8月止跌转涨,9月同比涨幅扩大,三季度上涨1.78%,涨幅较上半年扩大0.96个百分点。但前三季度土地供需维持低位,土地出让金下降,成交结构致楼面价持续上涨。品牌房企业绩保持稳定增长,前三季度房企拿地规模创近五年新低。

展望未来,中央积极推进稳增长。未来房地产调控将通过多重政策鼓励企业投融资、加快企业开发节奏将成为重点。预计四季度,随着政策效应的逐渐趋弱,成交环比微幅下降,但全年仍呈显著增长。四季度新增供应也将有所回升,但全年仍不及去年。

值得注意的是,投资增速仍持续回落,主要受到高库存下三四线城市投资的拖累,企业的投资信心仍未恢复,且面临融资难,税费重的问题。我们认为,应着力解决三四线城市落户及相关保障问题,推动住房保障货币化,缓解三四线库存压力。同时,推进税费改革,改善房企融资环境。企业表现也将分化,大企业逐步放缓开发节奏,小企业或将被并购,或将逐步退出行业,企业格局将面临调整。 

一、市场总结:市场持续回暖,量增价涨,新开工筑底但投资乏力

1.政策:降息降准、降首付,货币信贷政策持续发力,鼓励住房消费助力稳增长

2015年三季度,在稳增长、促消费、保投资的背景下,中央继续降准降息、降低首付、放松公积金信贷门槛,取消限外令,降低房屋转让手续费,营造宽松的市场环境,缓解企业投融资压力,同时积极推进长效机制完善和京津冀协同发展。地方也持续出台公积金放松、财政补贴等系列政策,刺激需求促进库存去化。

中央多轮政策叠加,刺激消费促投资。“完善市场环境,盘活存量资产,建立房地产健康发展的长效机制”是今年房地产市场政策主线。中央层面继续推进金融信贷政策调整,增强流动性支持,取消限外政策、降低房屋转让手续费,9月30日,央行、银监会发布通知,不限购城市首套房首付款比例调整为不低于25%,通过信贷支持进一步刺激市场需求;投资端调整房地产行业部分项目低资本金比例,集中释放用地政策红利支持新产业新业态发展,鼓励房地产开发企业加快投资开发节奏。同时京津冀协同发展落地,以不动产登记保障房建设等为代表的长效机制建设积极落实推进。

地方施策更注重分类指导。各地公积金政策仍继续调整放宽,通过提高贷款额度、降低公积金贷款使用门槛、推进公积金异地通贷等进一步支持自住和改善型需求。财政补贴、契税减免等措施也被积极采用。在供应端多地放开商品住房套型建筑面积比例限制,支持改善性需求。同时,对于京津冀协同发展利好下部分区域楼市过热、房价过快上涨现象,根据分类指导原则,政府采取行政手段严控,通州限购升级,河北环京周边地区也受警示。

总体来看,当前经济下行压力仍存,政府更加重视房地产在促进消费和拉动投资方面的重要作用。此前多轮刺激政策中,货币信贷政策成为主力,多轮降息降准和政策工具使用明显释放了市场资金的流动性,降低了购房成本,刺激了市场需求持续释放。而就投资端而言,政策调整对缓解企业融资压力的效果逐步减弱,在目前宏观经济筑底企稳的基础尚不牢固,特别是投资放缓拖累经济增长的背景下,未来一段时期在适时适度进行货币政策调整的同时,重点将加大对企业投资方面的政策支持。

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