2015四季度百城住宅用地价格统计:湛江跌幅排倒数第6

湛江楼市  2016-01-20 10:48

[摘要] 2015年四季度，全国土地市场呈现明显的区域分化和城市分化特征。在楼市总体呈现城市分化的背景下，房企年底补仓策略更倾向中心城市和经济发达地区。因此，一线城市和多数环渤海、长三角、珠三角重点城市为四季度土地成交热点区域，成交量显著增加。

珠三角带动百城四季度住宅楼面均价继续上涨，溢价率持续走高，区域分化更加明显

2015年四季度，土地市场呈现明显的区域分化和城市分化特征。在楼市总体呈现城市分化的背景下，房企年底补仓策略更倾向中心城市和经济发达地区。因此，一线城市和多数环渤海、长三角、珠三角重点城市为四季度土地成交热点区域，成交量显著增加。而中西部、东北区域内三四线城市土地市场持续遇冷，成交量低迷。价格方面，珠三角区域热点城市土地成交均价大幅上涨引致百城地价显著上升，溢价率持续上行，多数城市溢价率同比升高。

百城住宅用地楼面均价[如无特别说明，本报告的地价以当地当期地块的成交价格进行计算，由于每一期成交土地的不同，其价格涨跌可能与实际情况有差异。]较三季度继续上涨，水平保持高位。2015年四季度，百城住宅用地楼面均价为3645元/平方米，环比三季度上涨5.3%，同比上涨23.9%。100个城市中有52个城市住宅用地楼面均价同比上涨，37个城市下跌，其余11个城市相关时期无土地成交或未公布价格。价格较高的城市以珠三角和长三角地区居多；价格较低的城市主要集中在中西部和东北地区。从涨跌情况来看，珠三角、中西部地区二三线重点城市同比涨幅较大，跌幅较大的城市以中西部、珠三角和东北地区的三四线城市居多。

溢价率持续上行，多数城市溢价率较2014年同期升高。2015年四季度，百城住宅用地平均溢价率为30.3%，较三季度小幅提高0.8个百分点，较2014年同期大幅提高19.8个百分点，全年四个季度均呈上升趋势。此外，四季度100个城市中有26个城市溢价率为0%，数量比三季度增加5个，以中西部城市居多。溢价率较高的城市主要分布于长三角和珠三角，以及中西部和环渤海的一线及二线重点城市，而同比下降较多的城市则主要位于珠三角、长三角地区。

珠三角楼面价显著上涨，各大区域溢价率均提高。2015年四季度，珠三角地区楼面均价为5187元/平方米，环比上涨34.7%，同比上涨25.5%。长三角地区四季度楼面均价为4650元/平方米，环比下降18.0%，同比上涨25.2%，值低于珠三角和环渤海区域。溢价率方面，珠三角地区溢价率为39.7%，上升至五大区域高，溢价率较三季度提高4.9个百分点，较2014年同期显著增长23.9个百分点。长三角地区溢价率为36.0%，而东北地区溢价率在五大区域中低，仅为1.9%。

十大城市楼面价同比大幅上涨，溢价率变化幅度大于百城。四季度，受政府供地计划和企业年底补仓策略两方面影响，十大城市住宅用地成交面积环比大幅增长22.6%，平均楼面均价为7511元/平方米，同比上涨31.1%，环比上涨27.5%。溢价率方面，十大城市住宅用地平均溢价率为35.3%，较2014年同期提高22.5个百分点，上行幅度大于百城（2.7个百分点）。 2015年四季度市场地区分化和城市分化现象愈发显著，开发商更倾向于一线城市和经济发达地区的优质地块，看好此类城市房地产市场未来发展。

一、地价水平：珠三角楼面价显著升高带动百城楼面价上涨，区域分化更加明显

1.总体分析

四季度百城住宅用地楼面均价再创新高，区域分化现象愈加明显。2015年四季度，百城住宅用地楼面均价为3645元/平方米，环比上涨5.3%，同比上涨23.9%。其中，珠三角地区楼面均价为5187元/平方米，环比大幅上涨34.7%，是带动四季度百城住宅用地楼面均价上涨的主要原因。2015年区域和城市间房地产市场分化现象加剧，而从规避风险的角度考虑，企业年底补仓策略也更倾向一线城市和长三角、珠三角等经济发达地区。2015年四季度，长三角、珠三角地区土地成交规划建筑面积占五大区域总量的40.8%，较三季度提高1.9个百分点。十大城市四季度土地成交规划建筑面积占五大区域总量的25.9%，较三季度降低5.5个百分点。

2.楼面均价前十位

2015年四季度，百城住宅用地成交楼面均价居前十位的城市依次是北京、福州、深圳、上海、广州、杭州、三亚、天津、泉州和珠海，大多位于长、珠三角和环渤海地区。由于四季度房企拿地重心转向一线城市和长三角、珠三角等经济发达地区，楼面价前十名平均价格水平较三季度出现显著上涨。十个城市中，北京、福州和深圳楼面价分列前三名。北京四季度出让40宗住宅用地，楼面均价15016元/平方米，较三季度上涨28.2%，溢价率为45.5%。福州四季度共出让12宗地块，平均楼面价超1万元达11420元/平方米，导致福州四季度楼面均价环比上涨67.4%。深圳四季度共出让29宗住宅用地，楼面均价10366元/平方米，环比小幅上涨0.4%。

3.楼面均价后十位

四季度，百城住宅用地成交楼面均价在后十位的城市依次是鞍山、江门、赣州、湛江、绵阳、中山、大连、营口、东营、唐山，主要分布在东北、珠三角、中西部和环渤海地区，价格整体较三季度后十名持平。其中，湛江、绵阳、中山和赣州也在三季度后十名之列。受推地质量下降的影响，大连楼面价为303元/平方米，环比大幅下跌38.5%，同比大幅下跌82.9%。鞍山环比下跌74.4%，为后十名中环比跌幅大的城市。江门楼面均价为213元/平方米，环比下跌70.4%，同比下跌80.4%；此外，赣州环比价格上涨81.7%，为后十名城市中环比价格上涨大的城市。

4.同比涨幅前十位

四季度，百城住宅用地成交楼面均价同比涨幅大的十个城市依次是泉州、东莞、株洲、石家庄、兰州、柳州、佛山、福州、湖州和乌鲁木齐，主要分布在珠三角、中西部、长三角和环渤海地区。涨幅大的是泉州，四季度楼面均价为3454元/平方米，同比上涨825.3%。东莞和株洲同比分别上涨632.6%和262.6%，位列二三名，其中，株洲楼面均价为1204元/平方米，以底价成交，溢价率为零。

5.同比跌幅前十位

四季度，百城住宅用地成交楼面均价同比跌幅大的十个城市依次是大连、赣州、江门、厦门、西宁、湛江、鞍山、绵阳、惠州、营口，在中西部、珠三角和东北地区均有分布，跌幅在50%-85%之间，整体跌幅小于三季度。其中，大连跌幅大，为82.9%，赣州和江门的跌幅也超过80%，分列第二和第三。其余城市跌幅在50%-80%之间。值得注意的是，同比跌幅大的10个城市中，除惠州外，9个城市以底价成交，溢价率为零，惠州的溢价率不足0.5%，以接近底价成交。

二、溢价率：溢价率持续上行，多数城市溢价率较2014年同期升高

总体分析

百城住宅用地平均溢价率与同年三季度和上年四季度相比均提高。四季度，百城住宅用地平均溢价率为30.3%，较三季度小幅提高0.8个百分点，较2014年同期大幅增长19.8个百分点，全年四个季度较2014年同期均呈上升趋势，四季度溢价率为2010年四季度以来的高水平。四季度100个城市中有26个城市溢价率为0%，数量比三季度增加5个。

具体来看，与三季度相比，35个城市溢价率升高，43个城市降低，11个城市保持上季度溢价率为0%的水平（另有11个城市同时期无住宅用地成交或未公布底价）；与2014年同期相比，48个城市溢价率升高，23个城市降低，14个城市无变化（另有15个城市同时期无住宅用地成交或未公布底价）。

2.溢价率前十位

四季度，百城住宅用地平均溢价率居前十位的城市依次是合肥、东莞、南昌、福州、北京、泉州、上海、成都、苏州、南京，主要分布于长三角和珠三角，以及中西部和环渤海的一线及二线重点城市。除合肥外，其余城市平均溢价率集中于30%-60%之间。合肥近年楼市火热引致土地市场升温，开发商集中拿地，四季度溢价率为高，达118.8%。其余城市中，东莞、南昌和福州的溢价率超过50%。此外，泉州楼面价和溢价率较三季度均显著提高。

3.溢价率较2014年同期变化前十位及后十位

四季度，百城住宅用地平均溢价率较2014年同期提高幅度前十位城市是合肥、东莞、南昌、福州、泉州、成都、珠海、杭州、上海、石家庄，在长三角、珠三角、环渤海和中西部地区均有分布。其中，变化幅度大的是合肥，较2014年同期提高80.7个百分点。东莞提高52.0个百分点，位居第二位。南昌和福州的溢价率均提高50个百分点以上，位居第三和第四。其余城市在50个百分点之内。十个城市增长幅度大于三季度前十名。

百城住宅用地溢价率较2014年同期下降大的十个城市是厦门、深圳、江门、聊城、西安、扬州、宿迁、南通、芜湖和湛江，主要位于珠三角、长三角地区。十个城市中降幅大的是厦门，较上年同期大幅下降67.8个百分点，深圳同比下降20.1个百分点，排名第二，其他城市的降幅在10个百分点以下。杭州、武汉、厦门和惠州降幅在25-30个百分点之间。从变化情况来看，十个城市整体降幅较三季度有所扩大。从溢价率水平看，深圳溢价率高，为31.7%，扬州和宿迁的溢价率在5%以内，其余城市则均以底价或接近底价成交。

三、五大区域：珠三角楼面价显著上涨，各大区域溢价率均较2014年同期提高

1.楼面均价及涨跌幅

长三角价格环比有所回落，珠三角环比上涨显著。2015年四季度，珠三角地区楼面均价为5187元/平方米，环比上涨34.7%，同比上涨25.5%。福州为该区域价格高城市，楼面均价为11420元/平方米，同环比分别大幅上涨169.8%和67.4%，此外，深圳四季度楼面价为10366元/平方米。长三角地区四季度楼面均价为4650元/平方米，环比下降18.0%，同比上涨25.2%，值低于珠三角和环渤海区域。长三角地区楼面价高城市为上海，上海四季度出让78宗住宅用地，楼面价为9116元/平方米，溢价率38.2%。环渤海地区住宅用地楼面均价为4766元/平方米，同环比分别显著上涨40.6%和9.2%。北京仍为该区域地价高的城市，楼面均价为15016元/平方米，同环比分别上涨10.2%和28.2%。中西部地区楼面均价为1940元/平方米，同环比分别上涨6.8%和3.6%，其中南昌楼面均价高，为3249元/平方米，同比显著上涨28.5%，环比大涨221.9%。东北地区楼面均价在各区域中低，为1917元/平方米，同环比分别上涨16.8%和19.3%，其中哈尔滨市楼面均价高，为1786元/平方米，同环比分别大幅上涨73.3%和56.0%。四季度受政府年度供地计划和企业年度补仓策略影响，成交楼面均价较三季度均有所上涨。珠三角、环渤海和长三角地区楼面均价高于百城平均水平，东北、中西部地区低于百城平均水平。

2.溢价率及变化

各区域溢价率较2014年同期均持续上涨，与三季度相比仅长三角地区出现下跌。四季度，五大区域溢价率较2014年持续上涨，除东北地区连续两季度溢价率不足2%，环渤海、长三角和珠三角区域平均溢价率均超过30%，中西部地区平均溢价率不到15%。具体来看，珠三角地区溢价率为39.7%，上升至五大区域高，溢价率较三季度上涨4.9个百分点，较2014年同期显著上涨23.9个百分点。东莞溢价率为58.2%，在该区域高，福州和泉州的溢价率分别为50.4%和40.3%，亦拉高了该区域平均水平；长三角地区溢价率为36.0%，较三季度下降6.1个百分点，较2014年同期上涨23.1个百分点，其中合肥溢价率118.8%，为该区域高，溢价率较2014年同期、较三季度分别上涨80.7个百分点和15.1个百分点；环渤海地区溢价率31.9%，较2014年同期、较三季度分别上涨18.0个百分点和7.3个百分点，其中北京的溢价率仍在该区域高，为45.5%，较2014年同期、较三季度分别上涨21.1个百分点和6.4个百分点，潍坊和石家庄的溢价率超过20%；中西部地区溢价率为14.9%，较三季度上涨1.7个百分点，较2014年同期上涨12.9个百分点，其中南昌溢价率56.6%，为中西部溢价率高的城市，较2014年同期、较三季度涨幅均超过50个百分点。东北地区溢价率在五大区域中虽低，仅为1.9%，连续两个季度溢价率不足2%，较2014年同期、较三季度分别小幅上涨1.6和0.6个百分点，其中哈尔滨溢价率高为1.72%。东北和中西部地区溢价率显著低于百城平均水平。

四、十大城市：四季度十大城市楼面价同比大幅上涨，溢价率较三季度、2014年同期涨幅均大于百城

1.楼面均价及涨跌幅

四季度十大城市楼面价同比大幅上涨。四季度，十大城市住宅用地平均楼面均价为7511元/平方米，约为百城平均水平（3645元/平方米）的2.1倍，十大城市与百城楼面价的差距较三季度有所拉大。同比来看，十大城市住宅用地平均楼面均价同比上涨31.1%，涨幅比百城（23.9%）高7.2个百分点；环比方面，十大城市环比上涨27.5%，涨幅比百城（5.3%）高22.2个百分点。其中，十大城市中仅有成都同环比均下跌，跌幅分别为24.3%和31.5%；北京、杭州、天津和武汉同环比均上涨。

2.溢价率及变化

十大城市住宅用地平均溢价率较2014年同期、较三季度均提高，且幅度大于百城。四季度，十大城市住宅用地平均溢价率为35.3%，三季度结束连续第13个季度高于同期百城平均水平后四季度再次超过百城平均水平（30.3%）。与2014年同期对比来看，十大城市住宅用地平均溢价率提高22.5个百分点，上行幅度大于百城（2.7个百分点）。与三季度相比，十大城市住宅用地平均溢价率提高5.8个百分点，大于百城（0.8个百分点）5个百分点。

3.各城市情况

北京楼面均价为十大城市之首，天津同比显著上涨。四季度，北京楼面均价为15016元/平方米，位居十大城市之首；深圳以楼面均价10366元/平方米位列第二；上海和广州楼面均价均未超过10000元/平方米，成都楼面价低，为1382元/平方米。同比来看，天津同比上涨125.3%，涨幅大，上海同比上涨64.3%，位列第二；武汉同比涨幅超30%。深圳、成都、广州和重庆同比下跌。

北京溢价率高，与2014年同期相比十大城市溢价率八升二降。四季度，十大城市中，北京住宅用地平均溢价率高，达45.5%，较2014年同期上涨21.1个百分点；上海溢价率38.2%，成都溢价率为35.7%，南京、深圳和杭州的溢价率也在30%以上，其他城市溢价率均不足20%，其中重庆溢价率低，仅为0.8%。十大城市中成都、杭州、上海和北京的溢价率较2014年同期提高幅度较大，均超过20%。

附表：2015年四季度百城住宅用地价格水平（按楼面均价排序）

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