[摘要] 中指研究院6月2日发布《2016年5月中国房地产政策跟踪报告》，苏州、南京土地拍卖限价。强二线城市或重启限购。中央政治局会议关注京津冀城市群和北京城市副中心建设。北京通州落户政策收紧，副中心人口规模调控进一步加强。通州商住限购尘埃落定。长三角城市群规划获批。住房租赁市场发展将加快。
房天下产业网讯：中指研究院[微博]6月2日发布《2016年5月中国房地产政策跟踪报告》，苏州、南京土地拍卖限价。强二线城市或重启限购。中央政治局会议关注京津冀城市群和北京城市副中心建设。北京通州落户政策收紧，副中心人口规模调控进一步加强。通州商住限购尘埃落定。长三角城市群规划获批。住房租赁市场发展将加快。城市群建设带动区域一体化发展。【下载报告】【更多报告】
一、市场情况：百城住宅均价同环比涨幅继续扩大 各线城市楼市成交量下滑
5月百城住宅均价：环比上涨1.70%，同比上涨10.34%，涨幅均扩大。根据中房指数系统百城价格指数对100个城市新建住宅的全样本调查数据，2016年5月，100个城市（新建）住宅平均价格为11662元/平方米，环比上涨1.70%，涨幅较上月扩大0.25个百分点，同比较去年同期上涨10.34%，涨幅较上月扩大1.36个百分点。另外，北京、上海等十大城市（新建）住宅均价为22113元/平方米，环比上涨1.93%，涨幅较上月扩大0.40个百分点；同比上涨15.48%，涨幅较上月扩大1.06个百分点。
5月一线城市成交同比首现下滑，二三线城市成交环比下降。本月一线城市成交量继续回落，周均成交74万平方米，环比继续下降4%，同比也下降19%，这是自去年二季度以来一线城市周均成交同比首现下滑，其中沪深限购政策持续影响，两市周均成交同比继续下降且降幅不断扩大。二三线城市成交量则表现为同比涨幅不断放缓，环比再次出现下降。部分热点二三线城市周均成交同比增幅明显放缓，东莞、南昌等市出现同环比均下降，仅南京成交同比增幅仍破百。
苏州、南京土地拍卖限价。5月17日苏州市国土局挂出公告，表示撤回于4月20日挂出、拟定5月23日拍卖的5块土地。18日苏州市国土资源局又发布公告称，决定对拟定于5月23日开始拍卖的部分地块设定高报价，对报价超过高报价的，终止土地出让，竞价结果无效。在此轮地价过快上涨的城市中，苏州是对土地拍卖采用“熔断”机制的城市。此次苏州限制高出让价的举措明显释放了政府为防止市场继续疯狂，意在让房企理性拿地的信号。在苏州重新开启的土地拍卖中已有两宗地价因报价超上限而终止出让。
南京也紧跟苏州步伐，严格落实控地价、控房价“双控”要求，促进房地产市场平稳健康发展。5月27日南京宣布实行土地出让高限价办法，在热点区域的住宅用地出让时，由市政府设定地块的出让高限价，，同时南京物价主管部门在受理开发企业商品住房价格申报指导时，对土地出让溢价超过45%以上部分的保障房建设资金，不计入其房价的准许成本，不作为申报价格的组成部分。
强二线城市或重启限购。从70个大中城市新建商品住宅价格指数和百城价格指数来看，二线城市领涨，近期苏州、南京、合肥、厦门等地楼市表现火热。5月苏州、南京百城价格指数同比均再超过20%，厦门、合肥环比涨幅超过5%，无锡、东莞等三线城市也出现房价快速上涨。同时苏州、南京、合肥等强二线城市地王不断涌现，5月合肥住宅用地成交总体溢价率再度逼近300%。在房价地价不断上涨的背景下，调控政策收紧风险不断加剧。消息称近日住建部听取了部分房地产界人士关于楼市近况的汇报，重点关注了热点城市的地王。若这些强二线城市价格仍持续高涨，未来将有更多城市出台更严厉的措施遏制房价地价过快上涨，重拾限购也将成为可能。此前合肥已多次表态，若房价继续上涨，未来不排除会出台更严厉的调控措施，如重启限购限贷，苏州择机出台限购令的可能性也在加大。
中央政治局会议关注京津冀城市群和北京城市副中心建设。中共中央政治局5月27日召开会议，研究部署规划建设北京城市副中心和进一步推动京津冀协同发展有关工作。会议指出，建设北京城市副中心，不仅是调整北京空间格局、治理大城市病、拓展发展新空间的需要，也是推动京津冀协同发展、探索人口经济密集地区优化开发模式的需要。会议强调，要着力打造国际一流和谐宜居之都示范区、新型城镇化示范区、京津冀区域协同发展示范区。要坚持统筹规划生产、生活、生态空间布局，使工作、居住、休闲、交通、教育、医疗等有机衔接、便利快捷。要坚持先规划后建设的原则，把握好城市定位，把每一寸土地都规划得清清楚楚后再开工建设。要划定好大的空间格局，注重开发强度管控，实现城市开发边界和生态红线“两线合一”。要提升城市形态，有更多开敞空间，体现绿色低碳智能、宜居宜业特点。要创新体制机制和政策，制定配套政策。
北京通州落户政策收紧，副中心人口规模调控进一步加强。同日，北京市通州区人民政府出台《关于对本区户籍人口采取临时性限控措施的通知》，即日起通州区对本区户籍人口采取十条临时性限控措施，进一步加强北京城市副中心人口规模调控和户籍管理工作。措施主要包括本市他区非直系亲属投靠不予落户、对于多套房市内居民而不在通州实际居住者不予落户、商业、办公等非住宅房屋不批准落户等。通州此次出台政策，是为了进一步科学管理人口，对该区的户籍人口进行适度规模调控，推动北京城市副中心建设，同时也是积极响应中央政治局会议“注重开发强度管控”的要求，探索人口经济密集地区优化开发模式，把控未来城市副中心人口强度。另外此次政策在严限落户的同时也给城六区户籍人口保留向通州区转移的通道，应对疏解北京中心城区人口、城六区常住人口下降15%的十三五规划要求。
通州商住限购尘埃落定。5月5日，北京市住房和城乡建设委员会、北京市通州区人民政府发布《关于加强通州区商务型公寓和商业、办公项目销售管理的通知》，自6日起通州区商务型公寓执行限购政策，暂停向已拥有1套及以上住房的本市户籍单身人士及非本市户籍居民家庭、已拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭无法提供在本市连续5年以上缴纳社会保险和个人所得税缴纳证明的非本市户籍居民家庭出售，新建商业、办公项目也仅能出售给企事业单位或社会组织。通州商务型公寓提高购买门槛，短期内将有效抑制投资投机需求过热的行情，对刚性和改善性住房需求影响相对较小。从市场表现来看，2016年4月通州成交疯涨，限购后以来两类物业销售锐减，周均成交套数降为个位。同时，政策规定了新建商业办公项目的出售对象，有利于通州引进规模性产业，促进产业升级调整，提升整体经济实力，而对房企而言，商办项目不能采用便捷、回款快速的散售模式，企业销售压力将加大。
长三角城市群规划获批。国务院总理李克强5月11日主持召开国务院常务会议，通过《长江三角洲城市群发展规划》，培育更高水平的经济增长极。会议指出，以改革创新推动长三角城市群协调发展，有利于促进产业升级，推进以人为核心的新型城镇化、加快农业现代化，辐射带动周边区域和中西部地区发展，增强国家竞争力。规划确认长三角城市群的目标是打造成城市群，成为更高水平的经济增长极和国家参与国际竞争的主要平台。5月25日，国务院批复长江三角洲城市群发展规划，打造具有全球影响力的城市群，要求按照“五位一体”总体布局和“四个全面”战略布局，加快形成国际竞争新优势，更好服务于“一带一路”建设和长江经济带发展战略，充分发挥对经济社会发展的重要支撑和引领作用。此前，发改委已印发《成渝城市群发展规划》，国务院也批复了《合肥市城市总体规划（2011—2020年）》。随着长三角城市群规划获批，长江经济带三大城市群（长江中游、成渝、长三角）发展规划均已落地，将进一步推进长江经济带建设。
四、培育和发展住房租赁市场 推进住房制度建设健全
住房租赁市场发展将加快。5月4日李克强主持召开国务院常务会议，确定培育和发展住房租赁市场的措施，推进新型城镇化满足群众住房需求。会议确定了培育和发展住房租赁市场的四条措施，包括：发展住房租赁企业，支持利用已建成住房或新建住房开展租赁业务，允许将商业用房等按规定改建为租赁住房；推进公租房货币化；完善税收优惠政策，鼓励金融机构加大支持，增加租赁住房用地供应；强化监管，规范中介服务，保护承租人合法权益等。
住房城乡建设部副部长陆克华解读加快培育和发展住房租赁市场政策时指出，培育和发展住房租赁市场，是深化住房制度改革的重要内容，是实现城镇居民住有所居目标的重要途径，对推进供给侧结构性改革、加快改善居民尤其是新市民住房条件、推动新型城镇化进程具有重要意义。同时提出了培育和发展住房租赁市场六方面主要政策措施，并将从给予税收优惠、提供金融支持、完善规划建设和用地政策、鼓励房地产开发企业开展租房租赁业务等方面扶持住房租赁企业发展。
当前通过租赁解决住房问题的城镇居民家庭占据较大比例。根据第六次人口普查数据，租赁住房的居民家庭户数占12%，城镇租赁住房的家庭户数占城镇人口家庭总户数的比重约二成，其中租赁廉租住房的比重为2.4%，租赁其他住房的比重达到18.6%。近年来随着房价持续上涨，部分城市房价收入比偏高，转而选择租方式解决住房问题的人群逐渐增长。
我国住房租赁市场供应以个人私房为主，专业机构占有率较低。我国住房租赁市场房源主要有市场主导和政府主导两大类，其中政府方面主要以公租房和廉租房为主的公共租赁住房体系，保障大部分低收入群体。市场化租赁房源主要以个人私房为主，由私人租赁和租赁中介机构租赁，承租者和出租者直接或通过中介签订住房租赁协议，进行租赁活动。目前市场化租赁房源主要来源于个人私房，专业机构购买住房并统一经营租赁业务则相对较少。此外，近年来随着租赁市场的快速发展，房地产开发企业将其持有的房源向社会出租，也是目前政府倡导的“租售并举”的新型企业转型方式。
实行购租并举，发展住房租赁市场，是深化住房制度改革的重要内容，有利于加快改善居民尤其是新市民住房条件，推动新型城镇化进程。我国住房租赁市场也将同商品房市场一样，建立健全以政府为主导托底民生的公租房、以市场为导向满足多层次需求的住房租赁体系。我们认为，结合欧美发达国家住房租赁市场的经验，未来对租赁企业的扶持政策将有更大空间，同时也要求企业规范化，保护承租人合法权益，而对于房地产开发企业而言，政策将支持企业向租售并举转型，鼓励其将库存住房以及库存商业用房转为租赁房源。
五、展望：城市群建设进一步发展 楼市政策分化更严峻
城市群建设带动区域一体化发展。城市群的出现，是城市化进程的必然结果。自“十一五”以来，城市群就被作为推进我国新型城镇化的主体形态，也是当前经济发展的主要动力。《国家新型城镇化规划》出台后，已有长江中游、哈长、成渝、长三角等跨区域城市群规划获批，其中成渝城市群明确提出要打造国家中心城市，以成都、重庆为中心，强化核心城市辐射带动作用，培育发展中小城市将是西部发展的主要方向。而对于长江三角洲城市群则将其定位为城市群、更高水平的经济增长极，也将是国家参与国际竞争的主要平台。今年发改委已将北部湾、中原等城市群规划纳入年度工作安排，未来将步入由多级城市群为动力推进区域一体化和新型城镇发展的快速通道。
楼市两极化促使政策分化更明显。在一线城市限购加剧、楼市成交相对放缓的背景下，合肥、南京、厦门、苏州等热点二线城市受自身吸引力和多轮宽松政策影响，成为投资投机需求的主要目标，房价地价领涨。目前南京、苏州已采取土地限价措施，合肥也提出严控市场，热点二线城市楼市过热发展，或将使其已采取的部分调控措施更加严厉，限购限贷有再启动可能。有消息称合肥将再度限购以遏制房价过快上涨，苏州此前也有限购传闻。而在热点二线城市楼市受追捧同时，多数三四线城市库存严峻，特别是热点二线城市周边部分县市人口流出现象严重，使得去化动力愈加不足。在楼市两极化发展背景下，未来楼市调控政策分化将更加明显。
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