住宅楼面均价同环比大幅上涨 溢价率显著提高

——2016年二季度百城住宅用地价格报告

湛江楼市  2016-07-23 12:09

[摘要] 中指研究院7月21日发布《2016年二季度百城住宅用地价格报告》，2016年二季度，全国土地市场呈现明显的区域分化和城市分化特征。在一线城市土地供应急剧下滑、三四线城市库存高企的背景下，房企拿地补仓策略向二线热点城市靠拢。

房天下土地网讯：中指研究院[微博]7月21日发布《2016年二季度百城住宅用地价格报告》，2016年二季度，土地市场呈现明显的区域分化和城市分化特征。在一线城市土地供应急剧下滑、三四线城市库存高企的背景下，房企拿地补仓策略向二线热点城市靠拢。因此，多数环渤海、长三角、珠三角重点城市为二季度土地成交热点区域，成交量显著增加。而中西部、东北区域内三四线城市土地市场遇冷，成交量环比下降。价格方面，南京、苏州等长三角区域热点城市土地成交均价上涨引致百城地价显著上涨，溢价率持续上行，多数城市溢价率飙升。【下载报告】【更多报告】

2016年二季度，土地市场呈现明显的区域分化和城市分化特征。在一线城市土地供应急剧下滑、三四线城市库存高企的背景下，房企拿地补仓策略向二线热点城市靠拢。因此，多数环渤海、长三角、珠三角重点城市为二季度土地成交热点区域，成交量显著增加。而中西部、东北区域内三四线城市土地市场遇冷，成交量环比下降。价格方面，南京、苏州等长三角区域热点城市土地成交均价上涨引致百城地价显著上涨，溢价率持续上行，多数城市溢价率飙升。

百城住宅用地楼面均价较一季度大幅上涨，水平创历史新高。2016年二季度，百城住宅用地楼面均价为5164元/平方米，环比一季度上涨46.6%，同比上涨82.1%。100个城市中有54个城市住宅用地楼面均价同比上涨，25个城市下跌，其余21个城市相关时期无土地成交或未公布价格。价格较高的城市以一线城市、长三角和珠三角地区居多；价格较低的城市主要集中在中西部和环渤海欠发达地区。从涨跌情况来看，长三角和珠三角部分热点城市同比涨幅明显，跌幅较大的城市以中西部、长三角地区的三四线城市居多。

2015年一季度以来溢价率持续稳步提高，二季度提高幅度为明显。2016年二季度，百城住宅用地平均溢价率为77.2%，较一季度提高38.8个百分点，较2015年同期大幅提高59.9个百分点，自2014年四季度以来一直呈上行趋势。此外，二季度100个城市中有18个城市溢价率为0%，数量比一季度减少8个，以中西部城市居多。溢价率较高的城市主要分布于一线城市和长三角、珠三角地区的热点二线城市，而较去年同期溢价率下降较多的城市则主要位于中西部和环渤海地区的三四线城市。

长三角区域楼面价显著上涨，各大区域溢价率均提高。2016年二季度，长三角地区楼面均价为10471元/平方米，环比上涨90.5%，同比上涨154.5%。珠三角地区二季度楼面均价为8814元/平方米，环比上涨75.6%，同比上涨59.0%，值低于长三角区域。溢价率方面，珠三角地区溢价率为120.6%，连续三季度在五大区域高，溢价率较一季度提高58.2个百分点，较去年同期显著提高111.5个百分点。长三角地区溢价率为100.6%，仅次于珠三角地区，东北地区溢价率为25.9%，在五大区域中位列末。

十大城市楼面价同比大幅上涨，溢价率提高幅度大于百城。二季度，受政府供地节奏调整、房企行业格局整合两方面影响，十大城市住宅用地成交面积环比大幅增长32.6%，平均楼面均价为10383元/平方米，环比上涨35.7%，同比上涨66.5%。溢价率方面，十大城市住宅用地平均溢价率为82.2%，较一季度提高39.7个百分点，较去年同期提高61.5个百分点，平均溢价率及较一季度提高幅度均大于百城平均水平，其中广州较一季度提高156.1个百分点，幅度为显著。2016年二季度土地市场城市分化现象愈发显著，开发商更看好一线城市和热点二线城市房地产市场未来发展，集中于这类城市的优质地块积极拿地。

一、地价水平：长三角楼面价升高带动百城楼面价上涨，区域分化更加明显

1. 总体分析

二季度百城住宅用地楼面均价再创新高，区域分化现象愈加显著。2016年二季度，百城住宅用地楼面均价为5164元/平方米，环比上涨46.6%，同比上涨82.1%，量再创历史新高。今年上半年市场量价大幅升温，企业拿地积极性提高，加之部分热点城市市场供不应求，加大土地市场竞争，地王频现，推动楼面价大幅上涨。五大区域中，除环渤海地区楼面均价环比下跌36.9%，其余区域环比均上涨，其中，长三角和珠三角地区楼面均价分别为10471元/平方米和8814元/平方米，长三角环比显著上涨90.5%，珠三角环比止跌转涨，大幅上涨75.6%，是带动二季度百城住宅用地楼面均价上涨的主要原因。在土地供应端调整的背景下，三四线城市库存高企，企业拿地意愿薄弱，轮番在一线城市和二线热点城市抢地。十大城市二季度土地成交规划建筑面积占百城总量的25.6%，较一季度提高4.9个百分点。

2. 楼面均价前十位

2016年二季度，百城住宅用地成交楼面均价居前十位的城市依次是深圳、厦门、上海、南京、杭州、北京、苏州、合肥、温州、宁波，除北京外，均集中在长三角、珠三角地区。由于二季度房企拿地重心集中在一线城市和长三角、珠三角等经济发达二线热点城市，楼面价前十名平均价格水平较一季度出现显著上涨。十个城市中，深圳、厦门和上海楼面价分列前三名。深圳二季度出让两宗住宅用地，楼面均价34122元/平方米，高居百城榜首，溢价率达159.8%。厦门二季度共出让3宗地块，平均楼面价24330元/平方米，同比大幅上涨66.6%，溢价率高达159.0%。上海二季度共出让18宗住宅用地，楼面均价22719元/平方米，同比大幅上涨97.5%，溢价率高达163.9%。

3. 楼面均价后十位

二季度，百城住宅用地成交楼面均价在后十位的城市依次是北海、扬州、吉林、潍坊、唐山、威海、新乡、贵阳、宝鸡、湖州，主要分布在中西部、环渤海和长三角地区，价格整体较一季度后十名小幅下跌。其中，宝鸡和新乡也在一季度后十名之列。二季度北海共成交两宗住宅用地，楼面均价为305元/平方米，为百城楼面价低城市。贵阳环比下跌67.5%，同比下跌63.6%，为后十名中同环比跌幅大的城市。此外，宝鸡环比价格上涨79.0%，为后十名城市中环比价格涨幅大的城市，在百城中排名较一季度上升。

4. 同比涨幅前十位

二季度，百城住宅用地成交楼面均价同比涨幅大的十个城市依次是合肥、湘潭、南京、苏州、镇江、中山、哈尔滨、佛山、宿迁、郑州，主要分布在长三角、中西部和珠三角地区。涨幅大的是合肥，二季度楼面均价为11059元/平方米，同比上涨346.8%。湘潭和南京同比分别上涨237.7%和199.8%，位列二三名，其中，湘潭楼面均价为1205元/平方米，以底价成交，溢价率为零。另外，在住宅用地楼面均价同比涨幅大的十个城市中，中山、苏州、郑州环比涨幅表现抢眼，分列一二三名，是今年二季度土地市场的成交热点。

5. 同比跌幅前十位

二季度，百城住宅用地成交楼面均价同比跌幅大的十个城市依次是秦皇岛、贵阳、威海、桂林、青岛、广州、武汉、柳州、南昌、台州，在中西部、环渤海、珠三角和长三角地区均有分布，跌幅在42%-67%之间，整体跌幅大于一季度。其中，秦皇岛跌幅大，为66.8%，贵阳、威海和桂林的跌幅也在六成以上，分列第二、第三和第四。其余城市跌幅在40%-50%之间。值得注意的是，同比跌幅大的10个城市中，广州的溢价率高达156.1%，台州次之，溢价率为72.1%，桂林和柳州以底价成交，溢价率为零，其余城市溢价率多在一成以下。

二、溢价率：一二线热点城市“地王”频现，溢价率全线升高

1. 总体分析

百城住宅用地平均溢价率显著提高。二季度，百城住宅用地平均溢价率为77.2%，较一季度提高38.8个百分点，较去年同期大幅提高59.9个百分点，近五个季度较上一年同期均呈上升趋势，二季度溢价率为2007年三季度以来的高水平。二季度100个城市中有18个城市溢价率为0%，数量比一季度减少8个。

具体来看，与一季度相比，47个城市溢价率升高，14个城市降低，11个城市保持上季度溢价率为0%的水平（另有28个城市相关时期无住宅用地成交或未公布底价）；与2015年同期相比，51个城市溢价率升高，10个城市降低，13个城市无变化（另有26个城市相关时期无住宅用地成交或未公布底价）。

2. 溢价率前十位

二季度，百城住宅用地平均溢价率居前十位的城市依次是东莞、合肥、上海、深圳、厦门、广州、济南、无锡、南京、苏州，主要分布于长三角、珠三角以及环渤海地区。除东莞、合肥外，其余城市平均溢价率均集中于110%-170%之间。东莞近年承接深圳外溢需求楼市火热引致土地市场升温，开发商积极拿地，二季度溢价率为百城高，达422.9%。合肥、上海的溢价率分别为284.8%和163.9%，分列第二三名。此外，合肥、南京与苏州楼面价和溢价率较一季度均显著提高。

3. 溢价率较去年同期变化前十位及后十位

二季度，百城住宅用地平均溢价率较去年同期提高幅度前十位城市是东莞、合肥、广州、济南、上海、无锡、南京、佛山、厦门、南宁，在长三角、珠三角、环渤海和中西部地区均有分布。其中，变化幅度大的是东莞，较去年同期提高422.6个百分点。合肥提高242.5个百分点，位居第二位。广州提高150.2个百分点，位居第三位。济南、上海和无锡的溢价率均提高100个百分点以上，其余城市在70至100个百分点之间。十个城市溢价率提高幅度较一季度前十名扩大。

百城住宅用地溢价率较2015年同期下降幅度大的十个城市依次是南昌、武汉、常熟、江阴、盐城、唐山、北京、乌鲁木齐、湖州、兰州，主要位于中西部、长三角和环渤海地区。十个城市中降幅大的是南昌，较上年同期大幅下降38.8个百分点，武汉下降28.4个百分点，排名第二。常熟和江阴的降幅在5%-10%之间，其他城市的降幅在1个百分点以下。从变化情况来看，十个城市整体降幅较三季度有所收窄。从溢价率水平看，北京设置溢价率上限为50.0%，地块均以此成交，南昌和武汉的溢价率在10%-20%之间，其余城市则均以底价或接近底价成交。

三、五大区域：长三角、珠三角楼面价涨幅显著，五大区域溢价率均有所提高

1. 楼面均价及涨跌幅

长三角价格同环比上涨显著，深圳楼面均价高居百城榜首。2016年二季度，长三角地区楼面均价为10471元/平方米，环比上涨90.5%，同比上涨154.5%。上海为该区域价格高城市，二季度共出让住宅用地18宗，楼面均价为22719元/平方米，同比大幅上涨97.5%，溢价率高达163.9%。此外，合肥二季度楼面价为11059元/平方米，同比上涨346.8%，增幅为显著。珠三角地区二季度楼面均价为8814元/平方米，同环比分别上涨59.0%和75.6%，值低于长三角区域。珠三角地区楼面价高城市为深圳，深圳二季度出让两宗住宅用地，楼面价为34122元/平方米，高居百城榜首。环渤海地区住宅用地楼面均价为2549元/平方米，同比上涨0.7%，与去年同期基本持平，环比下跌36.9%，是五大区域中的楼面均价环比下跌区域。北京仍为该区域地价高的城市，楼面均价为14730元/平方米，同比上涨4.2%，环比大幅下跌42.4%。东北地区楼面均价为2462元/平方米，同比大幅上涨63.0%，环比上涨36.2%，其中大连楼面均价高，为5217元/平方米，同环比分别显著上涨93.5%和244.8%。中西部地区楼面均价在各区域中低，为2313元/平方米，同环比分别上涨29.2%和17.5%，其中成都楼面均价高，为4376元/平方米，同环比分别上涨44.8%和24.4%。二季度长三角、珠三角区域市场持续高温，带动土地成交火热，楼面均价显著高于百城平均水平，环渤海、东北和中西部地区低于百城平均水平。

2. 溢价率及变化

各区域溢价率较一季度及2015年同期均显著提高。二季度，五大区域溢价率较去年显著提高，长三角、珠三角区域平均溢价率均在100%之上，百城溢价率高达77.2%。具体来看，珠三角地区溢价率为120.6%，在五大区域中高，溢价率较一季度大幅提高58.2个百分点，较去年同期显著提高111.5个百分点。东莞溢价率为422.9%，在该区域高，深圳、厦门、广州的溢价率集中在156%-160%之间，亦拉高了该区域平均水平；长三角地区溢价率为100.6%，较一季度提高43.2个百分点，较去年同期提高73.2个百分点，其中合肥溢价率284.8%，为该区域高，溢价率较去年同期、较一季度分别提高242.5个百分点和12.8个百分点；环渤海地区溢价率59.3%，较去年同期、较一季度分别提高39.6个百分点和37.0个百分点，其中济南的溢价率在该区域高，为139.2%，较去年同期提高9.0个百分点，与上季度持平，天津、北京的溢价率分别为80.1%和50.0%，分列第二三名；中西部地区溢价率为26.6%，较一季度提高7.1个百分点，较去年同期提高17.6个百分点，其中南宁溢价率80.2%，为中西部溢价率高的城市，较去年同期、较一季度均提高约75个百分点。东北地区溢价率在五大区域中低，为25.9%，较去年同期、较一季度分别提高15.8和23.5个百分点，其中哈尔滨溢价率高，为79.3%。东北和中西部地区的溢价率显著低于百城平均水平。

四、十大城市：二季度十大城市楼面价仍上涨但涨幅小于百城，溢价率有所提升

1. 楼面均价及涨跌幅

二季度十大城市楼面价同比大幅上涨。二季度，十大城市住宅用地平均楼面均价为10383元/平方米，约为百城平均水平（5164元/平方米）的两倍，差距较一季度有所缩小。二季度，同比来看，十大城市住宅用地平均楼面均价同比上涨66.5%，涨幅比百城（82.1%）低15.7个百分点；环比方面，十大城市环比上涨35.7%，涨幅比百城（46.6%）低10.9个百分点。其中，十大城市中北京环比下跌，广州、武汉同比下跌，跌幅均在四成以上；南京、上海、杭州等城市同比均显著上涨。 

2. 溢价率及变化

十大城市住宅用地平均溢价率较去年同期、较一季度均显著提高，且幅度略大于百城。二季度，十大城市住宅用地平均溢价率为82.2%，连续第三个季度超过百城平均水平（77.2%）。与去年同期对比来看，十大城市住宅用地平均溢价率提高61.5个百分点，提升幅度大于百城（59.9个百分点）1.6个百分点。与一季度相比，十大城市住宅用地平均溢价率提高39.7个百分点，大于百城（38.8个百分点）0.9个百分点。

3. 各城市情况

深圳楼面均价为十大城市之首，南京同比显著上涨。二季度，深圳楼面均价为34122元/平方米，位居十大城市之首；上海以楼面均价22719元/平方米位列第二；北京以楼面均价14730元/平方米位列第五，广州以楼面均价5825元/平方米位列第七，重庆楼面价低，为2753元/平方米。同比来看，南京同比上涨199.8%，涨幅大，上海同比上涨97.5%，位列第二；杭州同比涨幅超75%。广州和武汉同比下跌。

上海溢价率高，广州溢价率提升幅度显著。二季度，十大城市中，上海住宅用地平均溢价率高，达163.9%，较去年同期提高126.8个百分点；深圳溢价率159.8%，广州溢价率为156.1%，南京的溢价率为111.7%，北京、天津、杭州、成都的溢价率在50%-80%之间，武汉溢价率低，为12.1%。十大城市中广州、上海、南京、天津的溢价率较去年同期提高幅度较大，均在50%以上，其中广州提升幅度达150.2%，在十大城市中为显著。

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