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新政出台半月 广州市内住宅 公寓成交率跌一半

湛江楼市   2017-04-24 09:16

[摘要] 根据数据表明,新政后(3月31日-4月15日)的半个月,广州11区共成交一手住宅4710套,环比减少52%。来自房天下的统计显示,“3·17”新政发布后至“3·30”限购升级(3月17日-3月30日)广州二手房交易11924套,而“3·30”调控升级后,二手房网签量(3月31日-4月16日)仅为

“不知道怎么卖,政府给的是去年的成交参考价,跟市场价至少有1万元/平方米的差距。”广州某在售楼盘的负责人对中国房地产报记者表示,很快就要申领下一个季度的预售证了,现在是进退两难,在这样的市况下,很多开发商都不想卖、不主动推货。据其透露,广州的两轮新政冻结了不少市场需求,而且该公司还有大量的在售公寓产品,“压力很大,公司也没什么好办法,只能让我们尽量想办法卖。”

根据数据表明,新政后(3月31日-4月15日)的半个月,广州11区共成交一手住宅4710套,环比减少52%。来自房天下的统计显示,“3·17”新政发布后至“3·30”限购升级(3月17日-3月30日)广州二手房交易11924套,而“3·30”调控升级后,二手房网签量(3月31日-4月16日)仅为5248套,成交量下降55.98%。公寓市场更为惨烈,如果剔除掉3月30日及随后两日市场的不正常成交,广州一手公寓在“3·30”新政后的日均网签量比新政前减少了71.6%。

分析师肖文晓认为,新政的影响远比成交数据表现要大,对供需两方面都有很大打击,接下来的“五一”,很可能是近三年来成交新低的“五一”。

“现在公司还没有调整全年的销售目标,但如果下半年市场状况得不到改观,那肯定是要有所动作的。”广州一地产上市公司表示。

一手、二手、公寓全线下跌

这一轮广州的房地产调控力度空前,市场成交迅速进入急冻状态。根据数据统计,新政后(3月31日-4月15日)的半个月,广州11区共成交一手住宅4710套,环比减少52%,而成交均价为17528元/平方米,环比微涨了2%。

二手住宅网签量也在直线下降,房天下的统计显示,“3·17”新政发布后至“3·30”限购升级(3月17日-3月30日)广州二手房交易11924套,而“3·30”调控升级后,二手房网签量(3月31日-4月16日)仅为5248套,成交量大降55.98%。据了解,“3·17”政策发布后,广州二手房网签量日成交量为3月18日的2012套,成交在4月9日,全市二手房网签量仅为29套,成交量起伏很大。

中介行的成交很真实的反映了市场趋势,4月1日-19日,经广州链家促成的二手住宅买卖宗数比3月同期减少三成,全市二手住宅成交均价为26363元/平方米,比3月同期下跌0.7%。4月的日均新增有效可售盘量比3月减少9.9%,4月的日均新增有效准买家数量比3月减少26.7%。“3月份大家都在跟政策赛跑,忙的要死。4月份就闲的要死,我们公司干脆组织大家出去旅游。”一位中介对中国房地产报记者表示。

公寓市场受到的打击是较为明显的。数据显示,3月31日-4月15日,广州全市11区公寓产品共成交1619套,环比减少21%,全市公寓成交均价为20357元/平米,环比下跌14.87%。整体上看,2017年3月15日-2017年4月15日这段时间的数据被3月30日、3月31日和4月1日这三天分成两段,如果剔除掉这三天成交异常的数据,广州一手公寓在“3·30”新政后的日均网签量比新政前减少了71.6%。3月15日-3月29日,广州一手公寓共网签2750套,平均每天网签183套;而4月2日-4月15日,共网签725套,平均每天网签仅52套。

而在广东中原地产项目部总经理黄韬看来,公寓的成交数据仍然是滞后于市场表现的,据其了解,“3·30”新政过后,广州的一手公寓,或者说商办类项目,基本上成交是零。

开发商有房不想卖

广州楼市成交量的下跌跌是由多重因素造成的。首先是库存量大幅缩减,数据显示,近一年来广州一手住宅存量呈逐步递减的状态,今年3月广州库存量为671.4万平方米,较去年3月,减少了256.4万平方米,而去化周期方面,从去年3月还能卖10个月的存量,变成了只够卖5个月,今年成交表现最突出的增城,目前的货量只够卖2.5个月。其次,政府有意控制新货的供应量。据中国房地产报记者了解,由于担心市区项目的集中上市会拉高全市成交均价,对于市中心的项目,广州市政府一个季度只发放50套的预售证。

最后,开发商有房不想卖。广州某在售楼盘的负责人透露,对于新货的备案价,政府是按照去年项目或者周边区域的在售均价来定标准,“我们这个片区定的备案价是4.5万元/平方米,但市场价已经去到了6万元/平方米左右。”据其表示,目前该项目的上一期产品已所剩不多,很快就要申领下一批的预售证,但如果按这样的备案价出售,公司肯定是不愿意的。而同一片区的其他项目也面临同样的处境,有个新开盘的项目为了顺利网签,力荐客户一次性付款购房,虽然无形中大大提高了购房门槛,影响成交量,但开发商并不在乎。

在增城,为了突破1.6万元/平方米备案价的限制,有售价高达2.7万元/平方米的项目,要求客户一次性支付超出备案价的那部分楼价,也就是说,一套100平方米的房子,总价270万元,原本首付三成是81万元,但现在首付需要给191万元,有能力支付的客户并不多。

“给我们定的售价是3.5万元/平方米,附近的售价已经超过5万元/平方米。我们不想太快拿预售证,先等等看。”海珠区某项目的内部人士透露。

肖文晓指出,综观广州本轮调控:社保3改5,大幅提升了外地人购房的门槛;取得不动产证两年方可出售,阻吓了投资客;增城、从化加入限购,挡住了外溢需求;认房又认贷,提升了购房资金成本;商服新政,公寓市场遭遇重创。这些都是楼市的大招、狠招,对供需两方面都有很大影响,接下来的“五一”,很可能是近三年来成交最冷的“五一”。

黄韬也表示,广州新房的成交量从4月份开始大幅下降,如果这样的成交情况再持续一个季度或者半年的话,有些开发商可能就扛不住了,量变将演变成价变。

广州一地产上市公司对中国房地产报记者表示,新政刚出来一个多月,公司也还在适应新变化,暂时没有调整全年销售目标的计划,“但下半年如果没有好转,那肯定是要有所动作的。”

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