[摘要] 5月15日，湛江市房地产交易所发布了《商品房现售通知》（湛房交函〔2017〕18号）“湛江市各房地产开发企业：根据《商品房销售管理办法》及我市目前房地产市场实际情况，决定对竣工验收合格并已首次登记的商品房停止预售网签，实行现售管理。请各开发企业将符合现售条件的商品房报送我所备案及作现房准售。特此通知。”
5月15日，湛江市房地产交易所发布了《商品房现售通知》（湛房交函〔2017〕18号）“湛江市各房地产开发企业：根据《商品房销售管理办法》及我市目前房地产市场实际情况，决定对竣工验收合格并已首次登记的商品房停止预售网签，实行现售管理。请各开发企业将符合现售条件的商品房报送我所备案及作现房准售。特此通知。”
由于部分市民对房地产专业术语和商品房销售网签流程不甚了解，因而产生了一些误解，网上也出现了多种版本的传言，甚至有些媒体说这是湛江楼市调控炮。
为此，记者采访了湛江市房地产交易所负责人，他表示，停止预售网签的仅涉及竣工验收合格并已首次登记的商品房。这部分商品房用通俗的话来说，就是指已经交楼、取得房地产权证或不动产权证但还没有卖出去的空置房，而并非网上传言的“暂停所有商品房预售网签改为现售”，也不涉及楼市调控，仅是出于商品房交易系统的升级需要，因而对我市商品房预售和市民买房不会产生影响。
暂停所有商品房预售网签，改为现售？——假的
真相：仅涉及商品房竣工验收合格并已首次登记之后的商品房
湛江市房地产交易所负责人介绍说，商品房销售包括商品房现售和商品房预售。商品房预售，是指房地产开发企业将建设中的商品房在达到规定的标准后预先出售给买受人，并由买受人支付房价款的行为。商品房预售实行预售许可制度。待建设中的商品房竣工验收合格之后，就进入了现售阶段。
何谓“首次登记”？根据《不动产暂行条例实施细则》（国土资源部令63号）第24条的规定：不动产首次登记，是指不动产权利次登记。未办理不动产首次登记的，不得办理不动产其他类型登记。
商品房的首次登记即是我们俗称的办理“大产权”，这是由房地产开发公司提出申请的，只有待开发公司先行登记的“首次登记”完成之后，购买商品房的个人才能办理不动产权证（以前的叫房地产权证）。
根据《商品房销售管理办法》第34条：房地产开发企业应当在商品房交付使用之日起60日内，将需要由其提供的办理房屋权属登记的资料报送房屋所在地房地产行政主管部门。
房地产开发企业应当协助商品房买受人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。
该负责人表示，“商品房竣工验收合格并已首次登记之后，已经进入了现售阶段，因此对这部分尚未卖出的商品房暂停预售网签，实行现售管理，也是依据相关政策规定做出的顺理成章的管理措施。”
他举例说，如西粤京基城一、二、三期已经交楼入住，但还有少量的商品房没有卖出去。这些剩下的未售出的商品房，将改为现售管理。符合这种条件的楼盘还有帝景金岸、顺江帝景城、恒怡湾12443元/平方米[赤坎]恒怡湾103套在售、南国豪苑15319元/平方米[开发区]南国豪苑165套在售一、二期等。
该负责人强调，网上传言将所有预售商品房改成现售是对这份《通知》的误读，谣言止于智者，希望大家不要以讹传讹。该《通知》不会对我市商品房预售和市民买房产生影响。
湛江楼市调控炮？
——假的
真相：系统升级需要旧系统网签数据将逐步纳入新系统
“除了政策规定外，发布这份通知也是出于商品房交易系统升级需要，不涉及楼市调控。”湛江市房地产交易所负责人解释说，目前，我市商品房交易存在新旧两个系统。新系统自2014年12月底开始启动，此后取得商品房预售许可的楼盘在新系统上进行网签，在此之前取得商品房预售许可的楼盘仍然在旧系统进行网签。
由于新旧两个系统不兼容，并且统计口径不统一，工作人员要同时对两个系统进行操作，相应增加了工作量和工作难度，也造成了管理上的混乱。因而现在亟需对商品房交易系统进行升级，将两个系统的数据进行合并。
目前，在旧系统中获得商品房预售许可的绝大多数楼盘已经竣工交楼并完成了房地产登记或不动产登记，这些尚未卖出的商品房已经进入到现售阶段。
据了解，目前，已经有海湾郦都二期、富虹上游城8441元/平方米[赤坎]富虹上游城57套在售、卧龙轩9号楼、恒大绿洲8013元/平方米[坡头]恒大绿洲56套在售1号楼等多个项目由预售改为现售，其数据也从旧系统中导入到新系统当中。
该负责人表示，“我们发布这份通知只是为了加快该项工作的推进，各开发企业将符合现售条件的商品房报送我所备案后，我所就可以将这部分商品房数据从旧系统导入新系统当中，旧系统将逐步退出历史舞台，从而尽早结束新旧两个系统并行的局面。”
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网签和备案的区别
网签就是交易双方签订合同后，到房地产相关部门进行备案，并公布在网上。然后会给个网签号，用户可以通过网签号在网上进行查询。网签是为了让房地产交易更加透明化，防止“一房多卖”，签合同后可以撤销。
网签和备案存在着本质的区别。网签是房地产管理部门为规范房地产企业房屋销售行为，维持房地产市场的正常秩序，防止开发商捂盘及“一房多卖”而建立的一个网络化管理系统。
而备案是根据我国建设部所颁发的《城市商品房预售管理办法》第六条规定：商品房预售实行许可证制度。开发企业进行商品房预售，应当向城市、县房地产管理部门办理预售登记，取得《商品房预售许可证》。该办法第十条同时规定：商品房预售，开发企业应当与承购人签订商品房预售合同。预售人应当在签约之日起30日内持商品房预售合同向县级以上人民政府房地产管理部门和土地管理部门办理登记备案手续。
两者的共同作用都是为了杜绝一房多卖的现象，我们要注意的是，网签是不具有备案的法律效力的，仅仅为了实现备案的管理效果。办理好网签后如要实现备案的法律效力，还必须要到当地的房地产登记机构办理备案登记手续。
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