[摘要] 2015年以来，利好政策持续出台，市场回暖趋势明确，连续多月创历史同期成交新高，前三季度成交同比增长近三成，其中一线城市增幅为显著。百城住宅均价同比也于8月止跌转涨，9月同比涨幅扩大，三季度上涨1.78%，涨幅较上半年扩大0.96个百分点。
4.土地：前三季度土地供需维持低位，出让金下降
前三季度各类土地推出量和成交量均不及去年同期，三季度供需降幅有所收窄。推出方面，2015年前三季度，300个城市共推出各类用地13.4亿平方米，较去年同期下降26.1%。其中，住宅用地推出5.9亿平方米，同比下降31.2%；商办用地推出2.2亿平方米，同比下降34.8%。从三季度情况来看，各类用地推出面积4.8亿平方米，环比二季度增长9.9%，较去年同期下降16.7%，降幅较二季度有所收窄。成交方面，前三季度300个城市各类土地共成交10.1亿平方米，同比下降31.2%，降幅大于推出量；其中，住宅用地成交4.4亿平方米，同比大幅下降34.5%；商办用地成交1.7亿平方米，同比下降38.7%。从三季度情况来看，各类用地成交面积3.6亿平方米，环比二季度增长17.7%，较去年同期下降18.4%，降幅较二季度收窄，量仍处历史同期较低水平。出让金方面，前三季度各类土地出让金达13252亿元，同比减少24.1%；其中住宅和商办用地同比分别下降20.1%和34.2%。从三季度情况来看，各类用地出让金5197亿元，同环比均实现增长，增幅分别为9.2%和35.3%。
成交结构致前三季度各类用地楼面价同比继续上涨，三季度楼面价再创新高，溢价率显著增长。2015年前三季度，一、二线城市土地成交占比提高使得300个城市各类用地楼面均价达到1304元/平方米，较去年同期上涨10.6%，其中住宅用地楼面均价为2090元/平方米，同比上涨21.3%；商办用地为1706元/平方米，同比上涨8.2%。从三季度情况来看，各类用地成交楼面价1426元/平方米，环比二季度上涨14.5%，较去年同期大幅上涨33.3%，楼面价创2010年一季度以来单季度高。
市场活跃度增强，溢价率回升。2015年前三季度，300个城市各类用地平均溢价率为13.2%，较去年同期提高1.9个百分点。其中，住宅用地溢价率为17.6%，较去年同期提高4.8个百分点；商办用地溢价率为5.2%，较去年同期下降6.0个百分点。从三季度情况来看，各类用地溢价率18.4%，为近两年来单季度高，较去年同期提高9.7个百分点。
总体来看，前三季度由于整体市场库存量依旧处于高位且开发企业对于市场前景预期尚不明朗，地方政府供地与房企拿地的节奏仍处于较低水平，但三季度土地供需量略有回暖，同比降幅明显收窄。与量相反，前三季度一、二线城市土地成交占比与供地质量的提高使得各类用地价格同比继续上涨，其中三季度楼面价、溢价率均创近两年来单季度新高。展望四季度，随着市场销售回暖，企业拿地意愿将继续提高，加上目前各地土地供应计划完成度普遍较低，供地量或将有所增大，土地市场将延续回暖态势，部分热点城市的地价甚至有望再创新高。
5.企业：品牌房企业绩保持增长，但拿地投资仍趋谨慎
品牌房企销售业绩再创新高，且增速提升。销售额来看，2015年1-8月，20家代表房企销售总额9386亿元，同比增长15.0%，较2014年同期增速（12.8%）提高2.2个百分点。尽管今年一季度业绩出现同比持续下滑，但二季度以来随着政策利好的有效刺激，市场回暖态势明显，多数企业趁机加快推盘节奏积极去库存，7、8月份淡季不淡，销售业绩依然创历史同期高。
前三季度房企拿地规模创近五年新低，但拿地金额有所上升。2015年1-9月，20家代表性企业累计拿地面积5832万平方米（按建筑面积计算，下同），同比下降13.7%，为近五年同期低。累计拿地金额为2670亿元，同比增长14.2%。具体来看，今年一季度一方面受去年同期高基数影响，加之市场需求低迷影响，房企拿地信心不足，累计拿地金额仅911亿元，同比大幅下降27.8%，二季度以来，330新政出台，持续两次降息等政策利好明显刺激需求回暖，房企拿地积极性提升，20家代表房企6月和9月累计拿地金额同比增速均超100%。
多数房企信贷融资渠道遇阻，降息降准受惠有限。自2014年11月起，央行目前已累计3次全面降准、5次降息，货币政策持续进入宽松周期。但作为房地产企业重要的融资渠道，国内贷款到位资金同比增速自2014年起持续下降，今年以来已连续6个月负增长，1-8月国内贷款同比降幅扩大至4.8%。由于银行对房地产企业惜贷情绪仍浓，房企的信贷门槛逐步提升，多数中小房企银行贷款难度加大，信贷成本有增无减，即使品牌房企融资成本也没有显著降低。
中长期债券融资方式受关注。今年以来，随着国内融资政策的逐渐放开，银行间市场的中期票据及沪深交易所的公司债成为房企重要的融资渠道，进入三季度，股债两市的“跷跷板效应”颇为明显。公司债融资方式的受捧一方面是由于发行主体的扩容，门槛相对中期票据有所降低，更重要的是对企业融资成本的有效摊薄，2015年9月万科50亿元的5年期公司债票面利率仅3.50%，并且远洋、金融街、世茂、龙湖等品牌房企的发债成本均低于4.0%。
房企海外债务压力上升，海外融资积极性下降。我们对50家代表性房企监测显示，三季度海外融资共计135亿元，环比大幅下降80%，同比下降53%，1-9月海外融资1128亿元，同比下降30%。受人民币贬值影响，房企海外偿债压力和风险增加，融资成本上升，企业海外融资意愿下降。
尽管企业销售业绩好转，但多数房企2015目标完成率不达预期，品牌房企的拿地投资减少，多集聚于一线及热点二线城市的优质地块，投资低迷的背后是多数房企开发资金的缺位，而目前国内宽松的信贷政策并没有明显改善行业融资环境，人民币贬值放缓了企业海外融资的步伐，国内债券市场逐渐受到上市房企的积极关注。
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