[摘要] 2015年以来，利好政策持续出台，市场回暖趋势明确，连续多月创历史同期成交新高，前三季度成交同比增长近三成，其中一线城市增幅为显著。百城住宅均价同比也于8月止跌转涨，9月同比涨幅扩大，三季度上涨1.78%，涨幅较上半年扩大0.96个百分点。
3.行业关注点：高库存下企业投资乏力，改善融资及税费环境成重点
商品房销售持续回暖，但房地产开发投资增速逐月回落。2015年以来，商品房销售持续回暖，但2014全年及2015年以来，各线城市房地产开发投资增速均呈现逐月回落态势，其中，三四线城市房地产开发投资占比重高，近五成，投资增速持续低于水平，是拖累投资增速走低的主要原因之一，投资增速走低与高企的库存及企业的资金压力直接相关。
市场仍以库存去化为主基调。今年以来，一线及部分热点城市去化良好，但库存水平仍处于历史高位；而当前市场的去化压力更主要地集中于多数三四线城市，其前期住宅用地成交规模突出，存在过度开发、有效需求不足等问题，此外，三四线城市人口平均增量及平均增长率远不及一二线城市，部分三四线城市人口流出现象严重，而土地成交规模突出，也是造成库存高企的原因，未来市场仍将延续去库存的主基调。
1-8月，企业资金压力虽有缓解，但同比增速仅为0.9%，仍处于历史低位，资金依然趋紧，降息降准等货币政策边际效应正在递减，当前银行及金融机构对房企贷款趋谨慎，企业贷款、融资难度加大，加之开发经营各个环节涉及的税费名目繁多，更加剧了企业资金与成本压力，使得企业当前投资信心不足。
我们认为，在投资增速下行的背景下，应加大去三四线城市库存，刺激企业投资，一方面推进住房保障货币化，加大货币补偿力度和更多运用发放租赁补贴方式解决住房保障问题。另一方面，逐步发展三四线城市养老和旅游地产，逐步解决三四线城市落户问题，利于解决三四线城市楼市库存去化问题。同时，可以通过推进房地产税费改革，完善房地产税课税的配套制度与政策，减少房产建设和交易环节税费，降低企业税费压力。此外，改善房地产企业融资环境，银行及金融机构基于风险评估对不同区域、不同开发商情况继续强化差异化贷款政策，定向改善房企融资环境。企业表现也将分化，大企业逐步放缓开发节奏，小企业或将被并购，或将逐步退出行业，企业竞争格局继续调整。
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