[摘要] 2015年以来，利好政策持续出台，市场回暖趋势明确，连续多月创历史同期成交新高，前三季度成交同比增长近三成，其中一线城市增幅为显著。百城住宅均价同比也于8月止跌转涨，9月同比涨幅扩大，三季度上涨1.78%，涨幅较上半年扩大0.96个百分点。
二、趋势展望：全年销售额有望创历史新高，加快库存去化、刺激投资成关注点
1.宏观环境：货币政策进入观望期，财税政策力度将加强
经济下行压力加大，中央稳增长意愿加强。当前国内外整体经济形势依然严峻，发达经济体复苏趋势较为曲折，不确定性较大；新兴市场经济体受产能过剩、资本外流、资源价格大跌影响增长乏力；国内也面临产能过剩、结构不合理等系列问题困扰。习近平主席于西雅图之行的演讲中指出“统筹稳增长、促改革、调结构、惠民生、防风险，加强和创新宏观调控，促进经济增长保持中高速水平。”表达了中央对加强宏观调控、稳定经济增长的信心和决心。目前，需求端的刺激政策已经充分发挥作用，包括房地产需求在内的整体需求水平稳健增长，然而企业投资意愿并未如期恢复，总体投资增速仍持续下滑，短期来看包括财税政策在内的稳增长政策力度有望加强。
货币政策有效刺激需求回升，但未来货币政策将进入观望期。2014年11月以来，多轮宽松货币政策已渐次发挥作用，CPI持续回升，通缩压力显著降低；人民币贷款余额及M2同比高速增长，市场资金较为充裕；一般贷款加权平均利率已达5年来低位，并呈进一步下行趋势。在宽松货币政策刺激下，房地产需求回升，市场整体库存有所下降，出清周期显著缩短，一定程度上缓解了房地产市场风险。在9月30日央行将不限购城市首付比例调低至25%之后，货币信贷政策调整空间较小，未来一段时间将逐步进入观望期。
房地产调控方面，未来通过多重政策鼓励企业投融资、加快企业开发节奏将成为重点。一方面，类似注资资本金比例调整的政策仍将沿续，减轻企业资金链压力，另一方面，加快房地产业“营改增”、推进房地产税费改革，减轻行业税负。产业地产、养老、旅游地产等业态受政策支持，或将成为投资主要方向。房地产制度改革也将有新进展，包括推进不动产登记工作实施、推进新型城镇化、农村土地改革、完善户籍改革等长效机制工作将逐步落实，同时以京津冀协同发展细则落实、长江经济带发展顶层设计推进为代表的区域一体化也将不断加快。
2.市场走势：全年销售额有望创历史新高，供应四季度将回升，价格保持平稳
当前房地产市场需求持续接近历史高位，政策效果逐步消退，季节性特征将主导四季度房地产市场走势。从供应来看，历史数据显示，四季度是全年供应高峰，土地成交环比持续改善，也将促进四季度新增供应回升，同时也考虑到2014年全年各季度供应基数较高，预计今年四季度新增供应同比将延续下滑，但下滑幅度有所收窄。从需求来看，降准降息、放宽公积金政策、降低营业税免征期限制等一系列房地产政策营造了宽松的市场环境，供应回升也有利于促进销售的持续释放，我们预计今年四季度房地产销售额同比延续增势，全年有望创历史新高。从价格来看，随着刺激政策逐步淡化，市场供应迎来季节性高峰，四季度销供状况趋于理性。而当前市场整体库存仍然居于高位，部分城市甚至再次出现回升，十大城市价格指数环比也于7月达到高点，预计四季度价格在供应压力下延续环比增速回落的趋势，同比仍保持上涨。
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